Балкон или лоджия в чем разница по закону

Балкон и лоджия: что можно и что нельзя с ними делать и как согласовать перепланировку

Содержание статьи

Балкон и лоджию владельцы используют по-разному. Одни там организуют места для хранения, другие отдыхают и пьют кофе летом, а кто-то убирает «лишние» перегородки и расширяет площадь жилья. Рассказываем, что можно и что нельзя делать с балконом и лоджией по закону.

Чем отличаются балкон и лоджия

В повседневной жизни слова «балкон» и «лоджия» стали синонимами, но это разные понятия. Главное различие у этих архитектурных элементов — в конструкции. Балкон выступает за границы фасада здания и открыт с трех из четырех сторон. Лоджия как бы спрятана в стене и открыта только с одной стороны.

В каждой квартире есть жилая площадь — это комнаты, в которых можно жить; и есть общая площадь — те же комнаты, а также кухня, санузлы, коридор, прихожая и другие вспомогательные помещения. Первый показатель учитывается, например, при выделении жилья льготникам, второй нужен при расчете некоторых коммунальных услуг, определении рыночной стоимости жилья.

Балконы, лоджии, террасы и веранды не включены ни в общую, ни тем более в жилую площадь квартиры (до 1 марта 2005 года они входили в общую площадь) и являются частью общедомового имущества.

Тем не менее их размер учитывается при расчете общей приведенной площади, которая прописывается в договорах долевого участия. Покупатель платит за лоджию или балкон с понижающим коэффициентом: 0,5 и 0,3 соответственно. То есть лоджия площадью 5 квадратных метров будет стоить как 2,5 кв. м, а балкон в 3 «квадрата» — как 0,9 кв. м.

Что разрешено делать с балконом и лоджией

Стена дома и внешняя часть балкона являются общедомовым имуществом, поэтому видоизменять их можно только по согласованию с органами местного самоуправления. Как пояснил адвокат Андрей Конышев, красить или проводить отделочные работы внутри помещения можно без разрешения, а вот покрасить балкон снаружи — только с согласия.

«Иначе собственника могут обязать вернуть все в прежний вид и назначат штраф. Для физических лиц он составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей», — пояснил Андрей Конышев.

То же самое с остеклением — поменять или поставить стеклопакеты можно, если это не приведет к изменению облика здания. Как пояснили в Минстрое, внешний вид дома может регулироваться муниципальными правовыми актами и региональными законами.

По словам судебного эксперта в строительстве, руководителя экспертной компании Евгения Грибака, в некоторых регионах страны остекление балконов и лоджий требует согласования, так как муниципальный регламент относит их к работам, влияющим на архитектурный облик здания.

«Например, в Москве при остеклении лоджии запрещено изменять конструкцию ограждения. На практике это означает, что снести кирпичную кладку или демонтировать первоначальное ограждение с заменой на сплошное остекление нельзя. Подобное решение нарушает архитектуру дома и может привести к необходимости проведения восстановительного ремонта», — пояснил он.

Расширить балкон с юридической точки зрения не запрещается, отметил Андрей Конышев. Это будет перепланировка, которую необходимо согласовать в администрации муниципального образования до ее проведения.

«В последнее время зачастую по таким заявлениям выносится отказ, так как расширение балкона приведет к изменению фасадной части здания. Получится, что у всех граждан будут разные балконы, администрации неохотно идут на эти изменения», — пояснил адвокат.

Итак, без согласований (если это не меняет внешний вид фасада) можно:

• заменять окна;
• заменять балконные двери;
• утеплять стены.

Подобрать квартиру

Что запрещено делать с балконом и лоджией

Лоджии и балконы нельзя использовать не по назначению, то есть обустроить там жилую комнату, кухню или санузел не получится. По словам Евгения Грибака, нельзя присоединять лоджию к комнате, просто убрав перегородки, поскольку запрещено объединять напрямую неотапливаемые внешние помещения и внутренние.

«В проеме после демонтажа подоконного блока и окна с дверью требуется установить энергосберегающее остекление. Чаще всего монтируют перегородки и дверные блоки со сплошным французским остеклением из многокамерных стеклопакетов», — рассказал он.

Но и подоконный блок возможно демонтировать не во всех случаях, замечает Евгений Грибак:

«Так как наружная стена считается общедомовым имуществом, решение о демонтаже подоконного блока принимается через общее собрание, на котором более половины всех собственников дома должно одобрить эти работы. Чтобы понять, является ли в вашем случае стена общим имуществом, нужно написать запрос в управляющую компанию».

Отопление на лоджии можно организовать с помощью электрической системы теплых полов, водяная система запрещена. Но и в первом случае важно, чтобы суммарное энергопотребление квартиры не превышало выделенную мощность.

В субъектах РФ могут устанавливать свои правила, так, например, в Москве постановлением правительства города запрещено объединять лоджии, балконы, террасы и веранды с внутренними помещениями, увеличивать их площадь на этажах выше второго.

Резюмируя, на лоджии и балконе запрещено:

• переносить общедомовые радиаторы отопления;
• делать водяной теплый пол;
• объединять их с комнатой или кухней без согласования.

Как согласовать перепланировку

Процесс получения разрешения на перепланировку лоджий и балконов такой же, как и для других помещений в квартире. Рекомендуем проконсультироваться о порядке действий в своей управляющей организации, но в целом план выглядит так:

1. Определиться с новой планировкой.
2. Заказать проект у специализированной компании, имеющей допуск СРО.
3. Согласовать проект в управляющей организации.
4. Подготовить и подать в администрацию пакет документов (часто это можно сделать через «Госуслуги»): заявление, план БТИ, проект, правоустанавливающие документы на жилье.
5. Получить разрешение и провести перепланировку.
6. После окончания работ пригласить БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
7. Получить новый техплан.
8. Подать заявление в Росреестр на учет изменений.

Источник

Чем отличается балкон от лоджии: особенности конструкций и нюансы перепланировки

Правильные определения закреплены в СниП от 2003 года, в приложении Б (термины и определения). Согласно этому документу, отличие балкона от лоджии — в его нахождении в пространстве. Он представляет собой площадку, вынесенную за пределы фасада дома. Может быть открытым или застекленным. Лоджия же — помещение, встроенное или пристроенное к зданию. Она обязательно ограждена с трех или двух сторон (если занимает угол здания или сама имеет необычную форму).

Проще говоря, в архитектурном плане разница заключается в расположении относительно жилой части квартиры и количестве несущих стен. Оба эти различия между конструкциями хорошо заметны на фото.

В современном строительстве внешний вид объектов может сильно разниться. Но есть основные разновидности, о которых мы расскажем дальше.

Чем отличается балкон от лоджии в квартире: типы строений, особенности эксплуатации

Сначала о балконах. Самые распространенные — типовые. Представляют собой открытую площадку на железобетонном основании. Ограждение — приваренная кронштейнами решетка. В некоторых домах ее заменяют декоративные ЖБИ-плиты. Они есть практически во всех городах нашей страны.

Типы балконов

1. Французские. У них почти нет свободного пространства. Полукруглое или прямое ограждение закрывает небольшой выступ, которого хватит только, чтобы поставить ногу. Монтируются не только у дверей, но и у окон. Сейчас так называют полностью застекленные строения.
2. Кованые. Могут быть большими и маленькими. Отличить их можно по кованому орнаменту на решетке и основании.
3. Застекленные. Обычно это современные балконы с расширенной площадью, закрытые стеклами сверху донизу или только наполовину.
4. В новых зданиях встречаются пристройки, которые наполовину выступают из дома, наполовину находятся в нем.

Типы лоджий

Они бывают двух видов: с двумя стенами справа и слева или с одной, если строение полукруглое. Считается более устойчивой конструкцией. Обычно больше по размеру — можно обустроить полноценную дополнительную комнату с утеплением. И вот здесь скрывается одна из проблем. Сейчас, если вы хотите сделать перепланировку любого из этих объектов, по закону потребуется согласование с местной жилищной инспекцией.

Почему нельзя делать перепланировку без разрешения и чем это грозит

Из-за изменения пространства (сноса перегородок, установки тяжеловесных конструкций) может пострадать целостность и качество здания, условия проживания соседей. В некоторых ситуациях это приводит к разрушению других квартир. Надстройка козырька, создание новой формы и другие работы, провоцирующие отличие внешнего вида фасада от первоначального, также не допускаются.

Все возможные причины отказа в работах перечислены в 27 статье Жилищного Кодекса РФ. А в 25 и 26 — перечисление действий, попадающих под определение переустройства или перепланировки. Согласно статье 7.21 КоАП РФ, нарушителю грозит штраф от 1 до 2,5 тысяч рублей и необходимость вернуть все в прежнее состояние.

Еще одна проблема заключается в том, что квартиру с такой перепланировкой будет сложно продать, обменять и передать по наследству, так как по закону следующий хозяин должен оплатить штраф.

Существуют ли обходные пути решения проблемы

Хорошая новость в том, что в некоторых случаях возможно частичное изменение пространства. Для совмещения комнаты или кухни с балконом и лоджией допускается снос оконно-дверной и подоконной перегородки и замена ее раздвижными или распашными дверями. Стеклопакет должен быть минимум однокамерным, с двумя направляющими. В этом случае вы сможете визуально расширить помещение и сохраните поддерживающую конструкцию. Другие варианты не будут одобрены инспекцией.

Если вы живете в блочном, панельном или кирпичном доме, такой вариант не подойдет. Сносить подоконную часть в них нельзя, так как она является несущей. По словам проектировщиков, иногда ее разрешают убрать, но не полностью. Нужно оставить нижнюю часть стены, так называемый порожек.

Что ещё не допускается при перепланировке:

• Перенос батарей из жилого помещения.
• Уменьшение промежутка над дверным проемом.
• Расширение самого проема. Простенок рядом с ним должен быть не менее 1,2 метра. Это связано с требованиями пожарной безопасности.

Более подробный рассказ о возможностях перестраивания и ответы на частые вопросы смотрите в видео от специалиста по разработке подобных проектов.

Как получить разрешение на изменение лоджии или балкона

Понадобится пакет документов. В него входят:

• Гражданский паспорт инициатора перепланировки.
• Копия готового проекта или эскиз, составленный самостоятельно или в проектной организации.
• Акт, подтверждающий соответствие проекта нормативным требованиям.
• Технический паспорт. Он может быть у вас на руках или его нужно получить в БТИ.
• Письменное согласие всех членов семьи, зарегистрированных в жилье, включая тех, кто не проживает там.
• Бумаги, подтверждающие право собственности заявителя.

Перечень документов может измениться в зависимости от конкретной ситуации, состояния жилья и других факторов.

• В местную жилищную инспекцию.
• В ближайший МФЦ.

Разница между балконом и лоджией в новостройках

При покупке квартиры могут возникнуть проблемы из-за несоответствия условий ДДУ и реального положения вещей. Застройщик может указать в договоре, что в помещении есть одна конструкция, но в процессе приемки обнаруживается другая. В некоторых случаях это связано с тем, что площадь пристроек в новых домах включается в стоимость жилья согласно СНиП и строительным правилам.

Для расчета используется понижающий коэффициент: 0,3 и 0,5. Его умножают на количество квадратных метров в итоговой пристройке и приплюсовывают их к жилому пространству. Цена при этом будет существенно отличаться. Это считается нарушением, и дольщик вправе вернуть разницу между начисленной ценой за жилье и той, которая должна быть в реальности.

Все характеристики объекта указаны в ДДУ. По ним можно его идентифицировать. Для этого необходимо осмотреть квартиру до подписания акта приемки-передачи. Если найдены отклонения от прописанных изначально параметров, покупатель может потребовать от продавца устранения выявленных отклонений и обратиться в суд. В процесс оспаривания проводится техническая экспертиза. Инженер из БТИ производит обмер и оценку строения.

Если при сдаче дома комиссия не признала наличие объекта, проблема решается в досудебном порядке. Застройщик самостоятельно уведомляет дольщика о несоответствии в договоре и тот пишет заявление на возврат средств.

Мы рассказали что такое лоджия и балкон, в чем отличия одного от другого. Подведем итог. Хотите расширить комнату или кухню? Нужно обязательно получить согласование от БТИ и жилищной инспекции, предварительно создав одобренный проект. Спорные вопросы, связанные с определением конструкции в новостройках решаются после проведения экспертизы в суде или в досудебном порядке с написанием претензии в адрес продавца-застройщика.

Если вы в процессе выбора квартиры и нуждаетесь в практичном дополнительном пространстве, лучший вариант — лоджия. Обычно она более просторная и устойчивая. Но стоимость жилья в этом случае будет выше.

Источник