Эксплуатируемая кровля юридические аспекты

Эксплуатируемая кровля и цели ее использования

Целями использования эксплуатируемой кровли

Сначала узнаем, с какими целями может быть использована эксплуатируемая кровля:

• для обслуживания фасада дома (работ по мытью окон, реконструкции фасада, установки освещения и т.п.);
• для организации беспрепятственного выхода на крышу обслуживающего персонала (сотрудников службы безопасности, инженерных, ремонтных бригад);
• чтобы обеспечить размещение оборудования, применяющегося в эксплуатации здания.

Иногда на эксплуатируемой кровле устраивают вертолетные площадки. Кроме того, владелец дома может произвести работы по благоустройству крыши: разбить сквер, создать площадки для занятий спортом и т. п.

В типовых зданиях эксплуатируемая мягкая плоская кровля обычно не используется для каких-то особых нужд. На нее 1-2 раза в год выходят сотрудники эксплуатационной компании с целью осмотра, очистки, ремонта. В элитных домах эксплуатируемой кровлей могут пользоваться владельцы пентхаусов, которые имеют свой выход на крышу прямо из квартиры. Хотя теоретически каждый житель дома может получить доступ на крышу, поскольку она является МОПом (местом общего пользования). Тем не менее, ключи от чердака и от крыши чаще всего хранятся в домоуправлении.

Есть прецеденты, когда управляющая компания с согласия жителей дома занималась благоустройством крыш, устраивая на них сады, бассейны и теннисные корты, которые могли посещать все жители комплекса. Важно отметить, что в любом случае эксплуатируемая кровля в собственность владельцам квартир не оформляется, поэтому любое благоустройство со стороны жильцов пентхаусов – это их личная инициатива. Причем, производить какие-то манипуляции по оборудованию кровли можно, только после того как будет заключен договор аренды с ТСЖ. Любые улучшения допустимы в рамках жестких правил, регламентирующих возможности использования пространства кровли.

Отличия эксплуатируемой кровли от терассы

Терасса — это большая, но открытая лоджия, в которую ведет дверь из квартиры. Причем терассы могут быть устроены на любом этаже, а не только наверху. Терасса по документам является частью квартиры, поэтому собственник, приобретая жилье, заодно и получает во владение терассу. Если терасса располагается в пентхаусе, то она очень похожа на эксплуатируемую кровлю, но по сути таковой не является, поскольку к конструкциям крыши отношения не имеет. Декорирование терассы – сугубо личное дело хозяина квартиры, но вот в случае глобальных перестроек необходимо действовать в рамках стандартов и правил, регламентирующих перепланировку квартиры.

В обустройстве кровли есть свои нормативы. Непреложным правилом является сохранение целостности и функционального назначения кровли. Таким образом, громоздкие предметы интерьера и стационарное оборудование на кровле устанавливать нельзя. Элементы декора допускаются, но они должны быть мобильными и легко убираться в случае возникновения такой необходимости.

Как использовать эксплуатируемую кровлю

Какие действия разрешены?

• установка переносных конструкций (шезлонги, кресла, столики, скамейки, палатки, тенты, малые архитектурные формы, газоны в емкостях, чаши с цветами)
• посещение с целью обзора открывающегося вида;
• устройство аэросолярия.

Какие действия запрещены?

• монтаж креплений, замена покрытий (нельзя засыпать кровельный пирог землей, сажать траву и деревья непосредственно на самой кровле, т.к. это нарушает слой гидроизоляции);
• не допустимы строительно-монтажные работы;
• установка предметов и конструкций, оказывающих нагрузку, превышающую 200 кг на 1 кв. м. (например, бассейны).

В некоторых случаях, кровельные работы (Москва этому яркий пример), проведенные на этапе строительства или благоустройства кровли, позволяют оборудовать на крыше открытые сады, газоны, бассейны, однако подобные проекты требуют тщательного согласования и проведения точных расчетов. Если строительная организация, занимающаяся устройством эксплуатируемой кровли, не выполнила подобные работы сразу, то самостоятельно производить вышеперечисленные улучшения нельзя.

Каким образом удаляют снег с эксплуатируемой кровли, и кто должен этим заниматься?

Обычно управляющая компания решает этот вопрос самостоятельно, но если же кровля была отдана в аренду жильцам, тогда уборка осадков – дело арендатора. Существуют разнообразные варианты очистки крыши от снега, и это, отнюдь, не только сбрасывание его с крыш лопатой. Применяются и более продвинутые технологические решения. Например, на крыше монтируются подогреваемые воронки-стоки, вокруг которых снег расправляется под воздействием инфракрасных облучателей и в виде воды стекает в системы внутреннего водостока.

Как законно получить в пользование эксплуатируемую крышу

Стоимость эксплуатируемой крыши, как уже и было сказано выше, не может входить в цену жилья. Потенциальным покупателям элитных квартир или площадей на последнем этаже здания следует знать, что продавец не вправе повышать цену, ссылаясь на дополнительные выгоды от площадей крыши. Эти площади владелец квартиры получит в пользование только по согласованию с ТСЖ и лишь после заключения договора аренды. Кроме того, собственник пентхауса не имеет возможности существенным образом перестраивать крышу и даже устанавливать на ней бассейн.

Как правило, дальновидные покупатели недвижимости, прежде чем отдать за нее большие деньги, наводят справки о том, каким образом будут использоваться в дальнейшем имеющиеся в распоряжении площади.

Надеемся, эта статья дала повод задуматься над тем, нужно ли переплачивать за возможность ограниченной эксплуатации такой кровли.

Источник

Эксплуатируемая кровля

Эксплуатируемая кровля

Синоним: Эксплуатируемое покрытие

Определение

Источник

Специально оборудованная защитным слоем кровля, предназначенная для использования, например в качестве зоны для отдыха, размещения спортивных площадок, автостоянок, автомобильных дорог, транспорта над подземными паркингами и т.п. и предусмотренная для пребывания людей, не связанных с периодическим обслуживанием инженерных систем здания.

СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76

специально оборудованная защитным слоем (рабочим настилом) кровля, рассчитанная на пребывание на ней людей, размещения оборудования, транспорта и т.п.

приложение Б к СП 17.13330.2011 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (недействующий)

покрытие здания, на котором предусматривается постоянное пребывание людей (не менее 2 часов непрерывно или 6 часов суммарно в течение суток)

Согласно указанному документу:

При проектировании эксплуатируемых кровель покрытие должно быть проверено расчетом на действие дополнительных нагрузок от оборудования, транспорта, людей и т.п. в соответствии с СП 20.13330.2016.

Защитный слой кровли, предусмотренный для обслуживания расположенного на ней оборудования, а также для размещения спортивных площадок, кафе, автостоянок, соляриев и т.п., должен быть плитным или монолитным из материала группы горючести НГ с маркой по морозостойкости не ниже F150 и прочностью, определяемой на нагрузки в соответствии с СП 20.13330 (цементно-песчаный раствор, монолитные бетон или железобетон толщиной не менее 100 мм, мелкоразмерные тротуарные плитки фигурного очертания толщиной не менее 60 мм, бетонная или гранитная плитка, брусчатка толщиной не менее 80 мм, бетонные или каменные плиты толщиной не менее 40 мм на цементно-песчаном растворе или специальных подставках, установленных на предохранительный слой). Под защитным слоем (кроме армированной бетонной плиты) необходимо предусматривать дренажный слой. На эксплуатируемых кровлях предусматривают отдельные озелененные участки, дорожки из мелкого гравия (фракцией 10-15 мм), деревянные настилы и т.п. (пункт 5.3.3. СП 17.13130.2017).

По периметру эксплуатируемой кровли, в т.ч. используемой для садов на крышах и размещения архитектурно-ландшафтных объектов, должен быть предусмотрен парапет высотой 1,2 м, а в местах детских и спортивных площадок — сетчатое ограждение над ним высотой не менее 1,0 м. На верхней грани парапета следует предусматривать защитный фартук или парапетные плиты в соответствии с 5.1.23.

Защитный слой кровель на участках уборки производственной пыли, складирования материалов и т.п. предусматривают из цементно-песчаного раствора или плитных материалов, укладываемых на цементно-песчаном растворе с соблюдением требований 5.3.3.

На эксплуатируемых кровлях дополнительный водоизоляционный ковер на парапетах, стенах и подобных конструкциях должен быть защищен от механических повреждений.

Варианты конструктивных решений эксплуатируемых кровель приведены в Г.2 приложения Г.

Рисунок Г2 Конструктивные решения эксплуатируемых кровель.

1 — сборные или монолитные железобетонные плиты; 2 — выравнивающая стяжка из цементно-песчаного раствора или слой литого асфальтобетона; 3 — пароизоляция; 4 — уклонообразующий слой; 5 — теплоизоляция; 6 — разделительный слой; 7 — цементно-песчаная стяжка; 8 — водоизоляционный ковер; 9 — фильтрующий слой (нетканый геотекстиль); 10 — регулируемая опора; 11 — тротуарная плитка; 12 — гранитный щебень толщиной не менее 150 мм; 13 — бетонная, гранитная плитка или брусчатка; 14 — цементно-песчаная смесь; 15 — асфальтобетон; 16 — армированная бетонная плита; 17 — предохранительный слой, например из геотекстиля с прочностью при статическом продавливании не менее 1300 Н (ГОСТ Р 56335); 18 — армированная цементно-песчаная стяжка; 19 — гравийный слой; 20 — противокорневая пленка; 21 — дренажно-водонакопительная мембрана; 22 — почвенный слой; 23 — растительный слой; 24 — влагонакопительный мат или дренажно-удерживающий элемент (для кровли с уклоном более 3%); 25 — экструзионный пенополистирол (ГОСТ 32310); 26 — дренажный слой (мат); 27 — средний или крупный песок или гранитный отсев фракцией 2-5 мм толщиной 30-50 мм; 28 — резиновое покрытие; 29 — террасная доска; 30 — лаги для террасной доски; 31 — засыпка между регулируемыми опорами гранитным щебнем фракции 20-40 мм толщиной не менее 50 мм; 32 — керамзитовый гравий по уклону

Г.3 Техническая характеристика материалов

Г.3.1 Фильтрующий слой (нетканый геотекстиль): толщина — 1 мм; поверхностная плотность — 150 г/мСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1); прочность при статическом продавливании — не менее 2025 Н; прочность при растяжении — не менее 500 Н/5 см; водопроницаемость — не менее 50 л/(мСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1)·с).

Г.3.2 Дренажная водонакопительная мембрана: высота — не менее 25 мм; толщина — не менее 2,1 мм; поверхностная плотность — не менее 1700 г/мСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1); водонакопление — не менее 3 л/мСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1); прочность на сжатие — не менее 250 кН/мСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1).

Г.3.3 Влагонакопительный мат: геотекстиль толщиной не менее 5 мм; поверхностная плотность — не менее 470 г/мСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1); водонакопление — не менее 5 л/мСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1); прочность при статическом продавливании — не менее 2000 Н. Влагонакопительный мат не допускается применять в инверсионной кровле и по бетонной или цементно-песчаной стяжке, уложенной по водоизоляционному ковру.

Г.3.4 Противокорневая пленка: толщина — не менее 350 мкн; поверхностная плотность — не менее 300 г/мСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1); прочность при растяжении — не менее 40 Н/ммСП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменением N 1); относительное удлинение при разрыве — не менее 400%.

инженер пожарной безопасности

Размещено 24 августа 2020 года

Все права на текст статьи принадлежат автору. Копирование, распространение, использование и иные действия, за исключением ознакомления на данной странице сайта ptm01.ru запрещены.

Разрешено: копировать ссылку (url) на данную страницу и направлять скопированную ссылку неограниченному кругу лиц.

В случае сомнений, руководствуйтесь правилом: всё, что не разрешено — запрещено

Источник