Позиция и рекомендации по практическому применению приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393
1 января 2021 года вступил в силу Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393 (далее – приказ П/0393), который вызвал у кадастровых инженеров ряд вопросов своими обновленными формулировками. Наибольшее количество вопросов поступают по разделу «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (далее – Требования), являющемуся приложением № 2 к приказу П/0393.
Ассоциацией «Союз кадастровых инженеров» (далее – Ассоциация) подготовлена позиция по наиболее актуальным вопросам практического применения Требований, утвержденных приказом П/0393.
Следует отметить, что Требования не содержат каких-либо новых положений, кардинально меняющих ранее действовавший подход к правилам определения площади объектов недвижимости. Принципиальный подход по всем вопросам Требований остался прежним, текст документа практически полностью повторяет текст ранее действовавших Требований, утвержденных приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90 (далее – приказ №90), в соответствии с которыми кадастровые инженеры осуществляли свою профессиональную деятельность на протяжении почти четырех лет.
Например, площадь этажа нежилого здания (п. 8.3 Требований) следует определять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Аналогичный подход был предусмотрен и приказом №90. Оба приказа, реализуя один и тот же принцип, требуют от кадастрового инженера определения максимальной площади объекта (в которую входит площадь, занятая внутренними стенами и перегородками, вентиляционными камерами, лифтовыми шахтами, отопительными устройствами и т. д.). То есть, для целей кадастрового учета необходима максимальная площадь объекта, изменение которой означает его безусловную реконструкцию (при любых внутренних перепланировках площадь объекта, учтенная в кадастре, остается неизменной).
Вместе с тем, подход к определению площади помещения принципиально другой. Для целей кадастрового учета помещения, определяется «свободная/коммерческая» площадь помещения, не занятая перегородками, вентиляционными камерами, колоннами, выступами, отопительными устройствами и другими архитектурными элементами. Площадь помещения, определенная указанным образом, изменится при любой внутренней перепланировке, что побуждает регистратора к проведению проверки разрешительных документов на выполненную перепланировку.
Обращаем Ваше внимание, что Требованиями установлены различные правила определения площади для различных типов объектов (жилое здание, нежилое здание, жилое помещение и нежилое помещение). При выполнении кадастровых работ следует применять пункты Требований, которые предусмотрены для конкретного типа объекта, являющегося предметом текущих кадастровых работ.
Учитывая поступившие вопросы, Ассоциация рекомендует следующее:
- Не следует «смешивать» процедуры округления измеренных величин и расчет среднеквадратической погрешности выполненных измерений. Это два отдельных, самостоятельных этапа выполнения кадастровых работ. Пункт 3 Требований устанавливает, что округление значения измеренного расстояния («линейного размера») осуществляется с точностью до 0,01 метра и выполняется после каждого измерения. Вероятно излишне, но напоминаем, что округление значений выполняется стандартным общеизвестным математическим способом, предназначенным для «округления натуральных чисел» (https://math-prosto.ru/?page=pages/rounding/rounding1.php).
При помощи уже округленных линейных размеров определяется значение площади объекта недвижимости или простейшей геометрической фигуры, которое в свою очередь округляется до 0,1 кв. м. сразу же после выполнения вычислений.
Площадь объекта, состоящая из суммы площадей простейших геометрических фигур, определяется суммированием уже округленных значений.
- Правила проведения измерений также остались без изменений, однако много вопросов вызывает формулировка Требований, изложенная в пунктах 8.3, 10.2, 11.1 и 12.3, а именно: «…Расстояния, применяемые для определения площади ……, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются) . ».
Ассоциация полагает, что порядок выполнения измерений не изменился, и все линейные замеры следует выполнять также, как и ранее – то есть, «от стены до стены». Но, если ранее была установлена высота от уровня пола (1 м 10 см), на которой необходимо было выполнять замеры, то обновленные Требования позволяют выполнять замеры на любой удобной высоте, начиная от уровня пола и заканчивая высотой до 1 м 10 см от уровня пола. При этом, замеры, выполненные на разной высоте, не должны существенно отличаться друг от друга.
Соответственно, при выполнении измерений на уровне пола, кадастровый инженер может столкнуться с различными препятствиями (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления и т.д.), которые при измерениях не следует «учитывать» как ограждающий элемент и измерение линейного размера необходимо продолжать далее, до самой стены, включая в состав выполняемого измерения отрезок, занятый вышеуказанными элементами (при их наличии).
- Кадастровыми инженерами также неоднозначно воспринимаются положения пункта 10.3 Требований о необходимости учета в площади этажа жилого здания площадей балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен… в сочетании с противоречащими положениями пункта 12.1 Требований о необходимости исключить из площади жилого помещения площадь балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Однако, указанные выше пункты Требований (п.10.3 и 12.1) как раз-таки нельзя сочетать – они устанавливают правила определения площади для объектов недвижимости различных типов (этаж жилого здания, жилое помещение). Да, действительно, правила определения площади жилого здания и жилого помещения для целей кадастрового учета отличаются друг от друга. И сумма площадей жилых помещений никогда не будет равна площади жилого дома, в котором эти помещения расположены.
Следует отметить, что формулировка указанных пунктов Требований не подвергалась корректировке при обновлении приказа и соответствует ранее действовавшим Требованиям. Таким образом, данный вопрос является наследием предыдущих времен, а не какой-нибудь новацией.
При определении площади этажа жилого здания следует учитывать в площади этажа площади всех балконов, лоджий, террас и веранд. То есть, после замеров площади этажа (между внутренними поверхностями наружных стен), к ней следует прибавить площади всех балконов, лоджий, террас и веранд, которые имеются в этом здании на уровне текущего этажа. Все указанные объекты включаются в контур жилого здания и обязательно вычерчиваются на поэтажном плане.
В площади жилого помещения (квартиры), площади балконов, лоджий, террас и веранд (при их наличии в данном конкретном помещении (квартире) не учитываются. Во многих регионах регистраторы требуют исключать балконы (лоджии, террасы, веранды) из контура жилого помещения и не показывать их на плане помещения, поскольку при определении площади жилого помещения (квартиры) путем суммирования площадей всех частей квартиры (комнат, коридоров и др.), площадь балкона (лоджии, террасы, веранды) в общую сумму не включается (не прибавляется).
Необходимо отметить, что данное требование к определению площади жилого помещения установлено пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 (№ 188-ФЗ), вступившим в силу 1 марта 2015 года, и с того времени не менялось!
- Еще один вопрос, включенный в новых Требования из старых почти дословно – это вопрос балконов, которые должны учитываться (или не учитываться) в нежилых зданиях.
Некоторых кадастровых инженеров начали путать противоречивые (на первый взгляд) требования, указанные в пунктах 8.1, 8.2 и 8.4 Требований.
Обращаем внимание, что пунктом 8.1 и пунктом 8.4 Требований установлен порядок определения площади нежилого здания и этажа нежилого здания (соответственно). Оба пункта устанавливают правило, по которому в площадь нежилого здания (этажа нежилого здания) включаются (учитываются) площади балконов, расположенных в зрительных и других залах. Речь идет о зданиях, в которых есть многоуровневые (многосветные) помещения (залы). К таким зданиям относятся, например, театр, кинотеатр, дворец съездов и др. Все внутренние балконы, которые расположены внутри здания, должны быть учтены в площади отдельного этажа и, затем, в площади всего нежилого здания.
Вместе с тем, пунктом 8.2 Требований установлено, что все наружные балконы, которые расположены снаружи внешних стен нежилого здания и выходят на улицу/открытое пространство, в площадь этажа нежилого здания (сооружения) и, следовательно в площадь всего нежилого здания НЕ включаются (не учитываются).
Таким образом, в площадь здания (например, Драматического Театра) должны быть включены площади всех балконов, расположенных в зрительном зале и «смотрящих» на сцену и в то же время исключены площади балконов, расположенных снаружи, на внешней поверхности наружных стен и «смотрящих» на улицу.
- Кроме того, у ряда кадастровых инженеров возникли сомнения в части обязательности выполнения расчета средней квадратической погрешности. Сомнения появились в связи с тем, что приложение к Требованиям озаглавлено как «Рекомендуемые формулы расчета погрешности…».
Ответ на этот вопрос содержится в пункте 4 требований, который устанавливает, что средняя квадратическая погрешность в безусловном порядке рассчитывается и указывается в техническом плане в соответствующей характеристике объекта недвижимости. Далее, пункт 4 разъясняет, что слово «рекомендуемые» относится именно к формулам расчета погрешности, а не к самой процедуре расчета погрешности, и для расчета средней квадратической погрешности определения площади могут быть использованы другие формулы, не указанные в приложении к Требованиям.
- Много вопросов вызывает порядок расчета ms — средней квадратической погрешности определения линейных измерений.
Следует отметить, что Требования не дают ответа на этот вопрос, подразумевая, что кадастровому инженеру, имеющему высшее образование, должны быть известны основы математической статистики.
Выполнение расчета средней квадратической погрешности невозможно без выполнения множества измерений одной и той же длины (линии). Проще говоря длину одной отдельно взятой стены, необходимо замерить несколько раз (выполнить несколько попыток измерения). Замеры следует производить на одной и той-же высоте от уровня пола и по одной и той же траектории. Выполненные таким образом замеры будут отличаться друг от друга. На разницу замеров влияет точность и состояние измерительного прибора, состояние окружающей среды (температура, наличие осадков/тумана) и др. факторы.
Чем больше попыток измерения будет выполнено, тем точнее будет в дальнейшем значение средней квадратической погрешности. Ассоциация полагает, что минимальное и достаточное количество измерений равняется 3 (трем).
Далее, необходимо определить среднее арифметическое значение выполненных измерений, для чего сумму результатов измерений следует разделить на количество замеров.
Например, зафиксированные значения 3-х выполненных измерений составили l1=29,98 м.; l2=30,01 м. и l3=30,07 м.
Среднее арифметическое значение этой группы измерений xo = (29,98 + 30,01 + 30,07)/3 = 30,02м.
Следующим шагом определяем отклонение каждого из замеренных значений от рассчитанного среднего арифметического значения:
Теперь у нас достаточно данных, чтобы вычислить среднюю квадратическую погрешность одного выполненного линейного измерения:
Ассоциация полагает, что рассчитанная таким образом средняя квадратическая погрешность будет одинаковой для всех других измерений, выполненных при текущем обследовании объекта. Таким образом множественность замеров следует выполнить только один раз (желательно самой протяженной стены/линии).
Далее, необходимо рассчитать среднеквадратическую погрешность определения площади объекта. Обращаем Ваше внимание, что в случае определения площади помещения, состоящего из множества комнат (или простейших геометрических фигур) рассчитывать среднюю квадратическую погрешность определения площади следует для каждой такой комнаты (фигуры).
- Применяемая в настоящее время форма технического плана, а также действующая ХМL-схема не предусматривают указания значения среднеквадратической погрешности определения площади. По уже сложившемуся обычаю (общему правилу) указать сведения, не предусмотренные формой технического плана, можно только в разделе «заключение кадастрового инженера».
Ассоциация рекомендует указывать в разделе «заключение кадастрового инженера» формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности площади с подставленными в нее значениями и результатом вычислений.
Обращаем внимание на то, что по мнению Ассоциации при определении площади объекта, состоящей из суммы площадей его частей (комнат, простейших фигур), в «заключении кадастрового инженера» следует указывать формулы, примененные для расчета площади каждой такой части, а также итоговую формулу расчета погрешности определения площади в целом.
При этом расчеты среднеквадратической погрешности линейных измерений в разделе технического плана «заключение кадастрового инженера» приводить не нужно.
Источник
