Является ли реконструкцией пристройка балкона

Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка

kalinovsky / Depositphotos.com

Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).

По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:

• балконная плита и ограждающая несущая конструкция (то есть наружная стена с дверным и оконным проемом) входят в состав общего имущества МКД – по прямому указанию п. 2 Правил содержания общего имущества МКД № 491 и в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса;
• следовательно, демонтаж окна/двери на балкон и присоединение балкона к жилой площади квартиры повлечет изменение параметров частей МКД как объекта капитального строительства (площади, объема), а это вкупе с надстройкой, перестройкой, расширением объекта, а также заменой несущих строительных конструкций объекта является, согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями ст. 51 – 55 ГрК РФ.

Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.

Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.

Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также «игры» с отопительным оборудованием.

Зато поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.

Источник

Является ли реконструкцией пристройка балкона

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Пристрой балкона является реконструкцией и подлежит сносу

Выводы суда: принимая во внимание, что в данном случае имела место реконструкция жилого дома, выполнение которой должно соответствовать требованиям ст. 51 ГрК, исковые требования о сносе самовольно возведенного пристроя к квартире подлежат удовлетворению. Возведенное строение не соответствует СНиП и проекту балкона

Обращаясь в суд, истец просил признать незаконной пристройку к квартире и сносе указанного пристроя силами и средствами ответчика, указывая на то, что ответчик, воспользовавшись его временным отсутствием, произвела жилой пристрой к своей квартире, который нарушает его права собственника, лишает его солнечного света, ухудшает вид из его окна. Кроме того, строение построено частично на его части (условной) придомовой территории. Разрешение на строительство пристроя он не давал. Место под пристроем является источником антисанитарии и повышенной пожарной опасности.

Суд, выслушав мнение сторон, изучив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии с пп.1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Суду представлен протокол собрания собственников 8-квартирного одноподъездного дома, проведенного в форме заочного голосования от 13.12.2011 г. Согласно протоколу за строительство балкона проголосовало 87,6%.

Суду не представлены доказательства извещения истца о проведении собрания в форме заочного голосования по вопросу строительства балкона, чьи интересы непосредственно затрагивались данным строительством. Кроме этого, не представлено и решение, которым собственники жилых помещений определили место размещения извещений. Кроме этого, собрание по получению согласия на строительство балкона было проведено после возведения пристроя. Из числа проголосовавших Жарникова С.А. не являлась собственником квартиры. Результаты голосования, нельзя признать достоверными.

В судебном заседании установлено, что к вышеназванной квартире произведена реконструкция дома в виде пристроя. Суду представлена рабочая документация «Устройство балкона».

С заявлением о перепланировке и (или) переустройстве жилого помещения Вставская Т.С., действующая на основании доверенности, выданной ответчиком, обратилась с Комитет городского хозяйства Администрации г.Улан-Удэ после строительства пристроя. Из письма Управления Архитектуры и градостроительства Администрации г. Улан-Удэ следует, что устройство балкона при квартире № 2 в многоквартирном жилом доме возможно, при условии устройства балконов на . этажах и уменьшения габаритов балкона до размеров .

Из Заключения судебно-строительной экспертизы ФБУ «Забайкальская ЛСЭ» от 16.03.2012 г. следует, что 1. пристрой не соответствует требованиям проектной документации и СНиП: — СНиП II-7-81* п.3.13 – вынос балкона в здании с каменными стенами не должен превышать 1,5 м., в данном случае – 2,2 м.; СНиП 3.03.01-87 п.1.7 – конструкции должны быть надежно закреплены для предохранения от опрокидывания, продольного и поперечного смещения. В данном случае в проекте предусмотрена фундаментная плита МП-2, которая фактически отсутствует; СП54.13330.2011 п.7.1.15 – при наличии в жилом доме окон, ориентированных на встроено-пристроенную часть, уровень кровли в местах примыкания не должен превышать отметки пола выше расположенных жилых помещений основной части здания. 2. Прямой угрозы безопасности жизни и здоровью граждан возведенный пристрой, в принципе, не создает при условии выполнения мероприятий, по приведению возведенного пристроя требований указанных нормативных документов и требований норм по инсоляции помещений (затеняемых данным пристроем).

Пояснения ООО «Проектно-строительное бюро», представленные ответчиком, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку возведенное строение не соответствует проекту балкона, разработанному данной организацией. Кроме этого, пояснения содержат только выдержки из СНиП, САНПИН, которые носят общий характер, сам проект балкона, не является предметом спора.

Принимая во внимание, что в данном случае имело место реконструкция жилого дома, выполнение которой должно соответствовать требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса, ст. 26 Жилищного кодекса РФ, а истицей указанные нормы не соблюдены, устранение выявленных несоответствий проекту (в качестве стоек-труб, предусмотренных проектом, установлены 3 трубы вместо 6 труб, отсутствие фундаментной плиты, завышение габаритов пристроя (балкона), завышен вынос относительно фасада здания, изменена конструктивная схема пристроя, ограждение выполнено в виде трехслойной стены с утеплением, остекление выполнено из окон ПВХ для жилых зданий, уровень кровли пристроя в месте примыкания превышает отметку пола вышерасположенной квартиры, окнами ориентированной на пристрой) и приведение возведенного пристроя в соответствии с требованиями СНиП, СП невозможно без его сноса, а не устранение несоответствий создает угрозу безопасности жизни и здоровью граждан, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Решением Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 25 июля 2012 года по делу № 2-495-12 постановлено: признать пристрой к квартире незаконным; обязать Окладникову О.С. снести пристрой к квартире за свой счет в срок до 31.10.2012г.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Источник

Является ли реконструкцией пристройка балкона

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Возведение балкона или пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме, также как объединение балкона, лоджии с комнатой квартиры, является реконструкцией здания, так как сопряжено с частичной разборкой внешней несущей конструкции здания. Кроме того, как правило, возведение балкона сопряжено и с разбором подоконного пространства, а если квартира, к которой пристраивается балкон, находится на первом этаже, то возникает необходимость получения согласия собственников помещений дома на использование части земельного участка под пристройку (если земельный участок сформирован и является общей долевой собственностью).

Пристроить балкон к квартире. Какие требования заявлять в суде для узаконивания балкона?

Напомним, что согласно статье 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из этого следует, что просить суд признать право собственности на самовольно возведенный балкон не будет корректным и правильным, ведь балкон не является жилым помещением и его площадь не включается в общую площадь квартиры. Кроме того, балкон не является самостоятельным помещением, право на которое может быть зарегистрировано в регистрирующем органе.

Поэтому полагаем, что следует просить суд сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии с учетом возведенного балкона и сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к квартире.

В том случае, если самовольно пристроенный балкон объединен с жилой комнатой, кухней, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась, то следует просить суд признать право собственности на вновь созданный объект — квартиру большей площади по правилам статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Перед обращением в суд, следует озаботиться сбором доказательств, обосновывающих ваши требования. В частности, необходимы: проект устройства пристройки — балкона, заключения о соответствии установленного балкона всем строительным и санитарным нормам и правилам, решением общего собрания собственников помещений дома о том, что собственники не возражают против существующего балкона и сохранении дома в реконструированном виде.

Судебная практика узаконивания пристроенного балкона

Между тем, с вышесказанным не всегда согласуется существующая судебная практика. Есть примеры невероятных решений судов. Например, в одном случае суд указывает, что пристрой балкона является реконструкцией здания и так как не представлено разрешение на строительство, проект, то требование истца о сохранении балкона не может быть удовлетворено.

В другом случае, суд приходит к выводу, что возведение балкона без какой-либо разрешительной документации является перепланировкой и переустройством квартиры и не нарушает прав третьих лиц, а значит, иск о сохранении квартиры (с балконом) в переустроенном и перепланированном виде подлежит удовлетворению.

Некоторые суды в своих решениях оперируют как понятиями «перепланировки, переустройство», так и «реконструкция», однако, в итоге рассматривают дело, применяя нормы статьи 29 ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Есть примеры удовлетворения исков собственников квартир, пристроивших балконы и пристройки без учета норм ЖК РФ об общей долевой собственности на сформированный под домом земельный участок. Ведь формально пристрой не может быть легализован если он расположен на общем земельном участке в отсутствие согласия всех собственников помещения жилого дома. Согласие на пристройку балкона только собственников соседних квартир по смыслу закона не достаточно.

Следует, однако, принять во внимание и рациональную составляющую в подобных решениях судов. Формально такие решения, мягко говоря, не совсем соответствуют букве закона, вместе с тем, если пристройка балкона не нарушает ничьих прав и интересов и, согласно заключениям специалистов, обследовавших постройку, не грозит жизни и здоровью, выполнена в соответствии с строительными, санитарными нормами и правилами, не противоречит требованиям пожарной безопасности, то легализация такого балкона представляется разумной и рациональной, ведь пристрой к квартире улучшает жилищные условия граждан.

Но другая сторона монеты менее позитивная — осознание возможности через суд узаконить фактически произведенную реконструкцию здания толкает российского человека на мысль «сначала сделаю, потом посмотрим». Ведь надо признать, что далеко не все пристройки в виде балконов и других сооружения соответствуют требованиям строительных норм, некоторые такие «строения» могут обрушиться в любой момент и такие случаи в практике имеются.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Источник